Antonio Mollo | P. IVA 03003200783, Regolamento di condominio e Decoro dell’edificio. e-mail: studio@professionistilegali.it Ne consegue una tutela del decoro molto rigorosa ai sensi del regolamento condominiale contrattuale, tanto che risulta necessario il consenso di tutti i condòmini per qualsiasi tipo di alterazione delle forme del complesso edilizio. Con l’ordinanza n.27413/2018 la Corte di Cassazione chiarisce che le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi sono da ripartire secondo apposite tabelle millesimali poiché è un intervento di competenza condominiale e attengono al decoro architettonico dell’edificio.. Si deve quindi escludere che possa operare una modifica mediante comportamenti concludenti da parte dei condòmini. Egli adduce l’avvenuta violazione del regolamento di condominio contrattuale, che vieta ogni variazione dell’assetto architettonico ed edilizio urbanistico dell’intero complesso. Come è stato ripetutamente affermato dalla Cassazione, in materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. La norma in questione, in particolare, prevede quanto segue: “Sono vietate le […] civ. Ogni altro condomino può allora richiedere che questa venga distrutta, a spese del titolare della costruzione stessa. Sono invece considerate regolamentari le clausole che disciplinano l’uso e il godimento dei beni e dei servizi comuni. 30-7-2004 n. 14599; Cass. L’art. Esse assumono valore esterno, in quanto non riguardano solo la protezione degli interessi dei condòmini ma anche la tutela di coloro che entrano in rapporto con l’immobile, sia sotto il profilo della sicurezza che sotto il profilo estetico, cioè dell’armonia con il contesto ambientale di riferimento. Si possono così evidenziare le speciali connotazioni di tale regolamento rispetto a quanto previsto dall’art. La costruzione riproduce infatti strutture analoghe a quelle condominiali e presenta la stessa tipologia di immagine, di materiali, di finiture e di colorazioni rispetto all’intero complesso edilizio. Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale si consiglia la lettura dei seguenti articoli: ... Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 18 gennaio 2019, n. 1422. La Suprema Corte, con la sentenza del 24 gennaio 2013, n. 1748, ha ribadito che, Le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà; ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. Limitazione alla destinazione d’uso e rogito: cosa dice la Corte di Cassazione? in un'ipotesi in cui un condomino aveva posizionato sulla facciata condominiale dei condizionatori. Quali sono le caratteristiche che differenziano la manutenzione ordinaria dalla manutenzione straordinaria? Le tipologie di limiti qui indicate non hanno un mero rilievo interno. These cookies do not store any personal information. These cookies will be stored in your browser only with your consent. È opportuno richiamare, al riguardo, i termini della distinzione traregolamento condominiale tipico, obbligatorio o facoltativo, e regolamento contrattuale. II, sentenza 06.10.2014 n. 20985 (Riccardo Bianchini) In questa pronuncia la Corte di cassazione ha avuto modo di ribadire quale sia la corretta modalità di applicazione dell'art. In tale ipotesi, infatti, esula dai poteri istituzionali dell’assemblea dei condomini la facoltà di deliberare o consentire opere lesive del decoro dello edificio condominiale, alla stregua dell’art. Le norme sulla forma devono essere rispettate anche per le eventuali modificazioni del regolamento contrattuale. Abito in una villa il cui pian terreno è stato acquistato recentemente.Il proprietario del pian trreno detiene un giardino esclusivo di forma triangolare, cintato da cancellata e siepi e praticamente invisibile dalla strada, di cui solo lui ha accesso. Di particolare interesse è una risalente direttiva della Cassazione, secondo la quale il decoro “risulta dall’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell’edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più … 1127, 3° co., cod. Cassazione: in condominio il decoro va ripristinato. in tema di innovazioni condominiali: Queste ultime sono vietate quando alterano il decoro architettonico del fabbricato. Gaetano Edoardo Napoli e Avv. condominio minimo, formato da due soli condòmini, l’unico regolamento possibile è ovviamente quello adottato all’unanimità, quindi contrattuale. I casi da non sottovalutare Tutti gli articoli infallibili sul decoro architettonico. Ogni opera in grado di alterare anche uno solo degli elementi riguardanti la simmetria, l’estetica o l’architettura generale, è allora contraria alla citata norma di legge. Per la cassazione, i coniugi hanno fatto valere in giudizio la violazione della norma del regolamento condominiale che vieta ogni modificazione della struttura architettonica del fabbricato. Condizionatori sulla facciata condominiale? 6-10-1999 n. 11121; n. 1748; Cass., 29-4-2005 n. 8883; Cass. Al riguardo, notiamo che nel caso specifico, sopra assunto a modello d’analisi, vengono in evidenza dei limiti che configurano una maggiore severità nell’attuazione di eventuali modifiche alla struttura dell’edificio. Integrato il contraddittorio nei confronti di alcuni condomini (i quali si costituivano chiedendo, rispettivamente, l’accoglimento e il rigetto delle domande attrici), il Tribunale nel dare atto che le opere eseguite dalla convenuta, pur non arrecando alcun pregiudizio alla statica dell’edificio, comportavano una modificazione dell’andamento architettonico del complesso immobiliare, in contrasto con l’articolo 7 del regolamento condominiale contrattuale, che vietava qualsiasi modificazione della struttura architettonica del fabbricato. Il giudice, trovandosi a valutare se sussista lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale, a cagione di un intervento operato dal singolo condomino sulla struttura, deve tenere anche conto delle condizioni nelle quali versava l’edificio prima del contestato intervento, potendosi anche giungere a ritenere che l’ulteriore innovazione non abbia procurato un incremento lesivo, ove lo … Lesione al decoro architettonico a seguito di opere innovative Cassazione Civile, sez. Canne fumarie, prospetti di palazzo, decoro architettonico. innovazioni, cioè delle opere che alterano l’originaria struttura edilizia o modificano la destinazione di un bene condominiale. Per esempio, l’esercizio del potere di revoca dell’amministratore non può mai considerarsi sottratto al potere della relativa maggioranza assembleare prevista dalle norme codicistiche. Per analizzare il caso sopra tracciato, si deve delineare il rapporto che sussiste tra le regole in materia di regolamento di condominio e quelle che presiedono alla tutela del decoro architettonico dell’edificio. 1138 cod. Per comprendere bene i termini della problematica, si devono mettere a fuoco gli effetti del regolamento di condominio di natura contrattuale. Ci si riferisce nel caso di specie ad una importante ordinanza della Corte di Cassazione, molto recente, e precisamente la nr 4909 del 24/2/2020 in cui viene affermato il principio secondo cui “Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, e come tale vietata, quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico … Vengono considerate clausole con natura contrattuale quelle che limitano i diritti di proprietà dei condòmini alterando il godimento che spetterebbe di norma sulle parti comuni o sull’immobile in proprietà individuale. Si fa rientrare nel concetto di decoro architettonico anche ciò che concerne il rispetto dei canoni di sicurezza nelle costruzioni. 1120 c.c. L’alterazione del decoro eventualmente collegata all’innovazione incide certamente sulla legittimità dell’approvazione in assemblea, ma se ne può prescindere quando l’utilità dell’opera è prevalente. A noi qui interessa enucleare la nozione di decoro architettonico. 1138 cod. Rileviamo qui che nel c.d. Le associazioni dicono: “Ni”, Si può andare in cortile al tempo del coronavirus? Di particolare rilevanza, per la comprensione dei profili civilistici connessi alla problematica indicata, appare la sentenza n. 1748 del 24 gennaio 2013. Il regolamento così predisposto viene trascritto e allegato al contratto di compravendita delle singole unità immobiliari. Basta guardare lo smartphone, GeCoMAX 360, tutta le tecnologia per il mondo condominiale in una suite, Nuove pompe di calore PBM2-i di Baxi per impianti centralizzati, I sistemi pluviali Prefa disponibili in sette nuovi colori, Superbonus 110%: con Alperia Bartucci un servizio chiavi in mano, A Milano condominio a tutto comfort con l’isolamento acustico Isolmant, Bonus Facciate: ristrutturare il balcone e risolvere problemi di infiltrazione con Progress Profiles, Condomini sicuri: parapetti garantiti con le balaustre in vetro Garda. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website. 1120 c.c. La Cassazione salva il decoro. E condannava quindi la società che ha eseguito i lavori a rimuovere il porticato realizzato sul lato est della facciata del fabbricato. in un'ipotesi in cui un condomino aveva posizionato sulla facciata condominiale dei condizionatori. Il regolamento contrattuale può dare una definizione più rigorosa del decoro architettonico Cassazione 17/06/2010 n. 14626 Il decoro architettonico va valutato con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalita' e non rispetto all'impatto con l'ambiente circostante. Il nodo di Gordio dell’assemblea telematica, Teleassemblee? Leggi tutto Potatura alberi in giardino privato e decoro condominiale. 24-1-2013). Nel caso specifico che abbiamo esaminato, le norme del regolamento di condominio dirette a vietare le variazioni dell’assetto urbanistico devono considerarsi di carattere contrattuale e opponibili al proprietario dell’appartamento sul cui giardino è stata innalzata la costruzione. Ciò consente di apportare deroghe alle norme dispositive (derogabili) di legge. 14-12-2007 n. 26468; Cass. indica che il regolamento di condominio deve occuparsi della tutela del decoro dell’edificio. La Cassazione salva il decoro Cassazione civile, sez. Di recente, dalla Corte di Cassazione (v. sent. Spesso in questo modo si creano servitù e queste, grazie alla trascrizione, sono opponibili a tutti i successivi aventi causa. Il decoro architettonico, si afferma (si veda ad es, Cass. La forma scritta per le modifiche ai diritti proprietari vale ad substantiam, cioè a pena di nullità. 2-7-2010 n. 15726; Cass. Si può invece prevedere, con apposite clausole, un ampliamento del rigore da osservare nella tutela del decoro. lunedì - venerdì: 09:00 - 20:00. Sono vietate, stando al testo della disposizione, le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. civ. DECORO ARCHITETTONICO E FACCIATA INTERNA. Questo si può fare con un regolamento contrattuale. I campi obbligatori sono contrassegnati *, Lo Studio Legale si occupa di tutta l’area del diritto civile, del diritto di famiglia e del diritto del lavoro, garantendo anche il patrocinio dinanzi alle magistrature superiori, Corte costituzionale, Corte di cassazione, Consiglio di Stato, La sede centrale è in Roma, Più Letti . Ecco come comportarsi, SiCUREZZA, Toshiba presenta nuove soluzioni per la videosorveglianza, Viesmann e tado°, accordo per i termostati smart, I contatori dell’acqua ora li legge il drone, Chaffoteaux: una app per accendere e spegnere la caldaia, Chi c’è al videocitofono? 1138 c.c., comma 4 (Cassazione civile sez. Cliccando su accetta, o continuando la navigazione, acconsenti all’uso dei cookie. Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. civ. via Ulpiano 29 – 00193 13-11-1997 n. 11227). Il caso nasce dai proprietari di due unità immobiliari di un condominio, che «convenivano dinanzi al Tribunale di Brescia» un’azienda, deducendo che tale società, proprietaria delle altre unità immobiliari, aveva iniziato lavori di integrale ristrutturazione in violazione del regolamento condominiale contrattuale, che vietava ogni modificazione architettonica dell’edificio, nonché con pregiudizio della sua stabilità. La nozione esposta è diversa da quella di “aspetto architettonico”, alla quale fa riferimento invece l’art. Ma ciò non può avvenire con un regolamento tipico, cioè approvato a maggioranza, in quanto non può essere dato al potere della maggioranza sulla minoranza (e sugli assenti) un ambito di applicazione maggiore di quello previsto dalla legge. Si tratta, infatti, di un regolamento che viene trascritto nei registri immobiliari e si applica a tutti i proprietari (presenti e futuri) delle unità immobiliari. Frequentemente è l’originario proprietario dell’intero edificio (spesso, proprio il costruttore) a stabilire le regole di disciplina da seguire nel condominio. 2933 cod. Di particolare rilevanza, per la comprensione dei profili civilistici connessi alla problematica indicata, appare la sentenza n. 1748 del 24 gennaio 2013. Questo sito o gli strumenti terzi da questo utilizzati si avvalgono di cookie necessari al funzionamento ed utili alle finalità illustrate nella cookie policy. Ne è seguito il giudizio di appello, che ha rigettato il ricorso. Il proprietario dell’appartamento sito nell’ultimo piano, assiduo utilizzatore del terrazzo condominiale (ricavato da una parte del lastrico solare), chiede però la demolizione della costruzione (in base all’art. ha previsto altresì che il regolamento contenga le norme per la tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale. Lo Studio Legale è da sempre specializzato in materia di condominio negli edifici e diritti immobiliari. Secondo una tesi, il decoro da considerare nel regolamento condominiale riguarderebbe l’edificio nella sua individualità, senza alcun riferimento all’ambiente in cui si trova. 29-5-1995 n. 6035) e potendo, in particolare, il danneggiato richiedere ed ottenere la reintegrazione in forma specifica anche qualora risulti leso il suo diritto di condomino derivante dalla violazione del regolamento pattizio (cfr. Nel far presente di aver proposto ricorso ex articolo 1171 c.c., davanti al Pretore di Salò, il quale con ordinanza del 9-3-1999 aveva sospeso l’esecuzione delle opere, gli attori chiedevano in via principale la condanna della società convenuta, ai sensi dell’articolo 2058 c.c., alla reintegrazione in forma specifica, mediante la demolizione delle opere edificate in violazione dei criteri di stabilità e delle caratteristiche architettoniche dell’edificio; in subordine, chiedevano il risarcimento del danno per equivalente. Nella specie, il proprietario di un appartamento sito al piano terra sito di un complesso residenziale, costruisce una struttura in cemento sul proprio giardino, in aderenza a una delle facciate condominiali fino al livello del lastrico solare.

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